E' passato un anno dalla pubblicazione dell'articolo che cercava di far chiarezza sulla “nuova” legge in relazione ai condomini, e visto l’interesse che ha suscitato, e alle frequenti richieste di informazioni, dedichiamo all’argomento un nuovo approfondimento, entrando maggiormente nel dettaglio.

Stiamo parlando del D.Lgs. n.18 del 23 febbraio 2023, attuazione della direttiva (UE) 2020/2184, concernente la qualità delle acque destinate al consumo umano. Precedentemente la materia era disciplinata daI DLgs n. 31 del 2 Febbraio 2001, modificato dal D.Lgs. n. 27 del 2 Febbraio 2002, che recepiva la Direttiva 98/83/CE.

L’obbiettivo, della nuova e della vecchia legge, è garantire la qualità delle acque destinate al consumo umano.

Ovviamente, è anche superfluo scriverlo, la legge riguarda anche i condomini, come di seguito vedremo nel dettaglio.

Per capire bene le implicazioni della legge, dobbiamo fare chiarezza su tre aspetti: cosa è una rete idrica interna condominiale, quali sono i locali e edifici prioritari, quali adempimenti sono richiesti all'amministratore.

La rete idrica interna

La prima cosa da fare è capire cosa è una rete idrica interna.

In molti condomini, sopratutto di non recente costruzione, l’ente distributore, con un contratto di fornitura unico per il condominio, ha installato una saracinesca e un contatore generale. Da qui in poi si sviluppa una rete di tubazioni che distribuisce l’acqua ai singoli condomini, ognuno provvisto di suo contatore, per permettere poi la contabilizzazione delle spese. Nella rete interna possono essere presenti anche apparecchiature quali autoclavi, accumuli, addolcitori etc, spesso installate nella cosiddetta “centrale idrica”. L’insieme delle tubazioni e delle apparecchiature poste tra il punto di consegna del gestore e i distacchi dei singoli appartamenti, prende il nome di “rete idrica interna”.

Tutta la “rete interna”, al netto di eventuali cavilli legali, è, ai sensi dell’art. 1117 c.c., considerata “oggetto di proprietà comune”, quindi condominiale, sotto la responsabilità dell’amministratore. Dal distacco in poi (impianto interno all'appartamento), la responsabilità passa ai singoli condomini, i quali non possono quindi pretendere che l’amministratore mandi a riparare i loro rubinetti o guasti e perdite di ogni genere che non derivino dai tubi montanti comuni.

L’amministratore del condominio è responsabile del mantenimento in efficienza della rete interna, lo è adesso come lo era con la legge precedente.

L’unica novità è che ora l’amministratore è, "idricamente" parlando, identificato con una sigla: “GIDI”, acronimo di Gestore Idrico della Distribuzione Interna.

Nota per i bravi amministratori: prima di correre a fare analisi, sarebbe opportuno avere contezza del proprio impianto, verificando di avere almeno uno schema, manuali di uso e manutenzione di eventuali apparecchiature installate, un piano di manutenzione etc.

Edifici e locali prioritari

la linea guida dell'Istituto superiore di sanità, “rapporto ISTISAN 22/32”, e l’art. 2 lettera i del D-Lgs. 18/23 ci dicono che gli edifici e locali prioritari sono gli immobili di grandi dimensioni, ad uso diverso dal domestico, con numerosi utenti potenzialmente esposti ai rischi connessi all’acqua, come individuati in allegato VIII.

L’allegato VIII individua quattro classi di priorità:

• classe A: strutture sanitarie in regime di ricovero;
• classe B: strutture sanitarie non in regime di ricovero, ambulatori odontoiatrici etc
• classe C: strutture ricettive e ristorazione collettiva
• classe D: caserme, carceri, strutture sportive, campeggi, fitness e benessere etc

ovvero dove, nei locali aperti al pubblico, la presenza di utenti vulnerabili, o l’utilizzo dell’acqua nei processi lavorativi, possa alzare il rischio legato alla qualità dell’acqua.

Come si vede non sono citati i condomini. Per trovare un riferimento dobbiamo andare alla linea guida richiamata dal decreto, il “rapporto ISTISAN 22/32”, dove, al paragrafo 4.3, è riporta la classificazione completa, che include anche una quinta classe, la “E”:

• classe E: altri edifici pubblici e privati e condomini, non prioritari.

Quindi è certo e indiscutibile che il condominio di tipo esclusivamente residenziale non rientra in nessuna delle 4 classi e non è un edificio prioritario.

Diverso è il discorso, come vedremo in seguito, se all’interno del condominio sono presenti ad esempio ristoranti, palestre o ambulatori medici che ricevono l’acqua dall’utenza condominiale senza allaccio esclusivo e fatturazione diretta con il gestore.

Quindi l’amministratore “GEDI”, dopo aver verificato la tipologia e estensione della rete idrica condominiale, dovrà verificare se la stessa fornisce acqua anche a locali in cui si svolgono attività rientranti in una delle quattro classi di priorità.

Obblighi e doveri

Il D.Lgs. 18/23 prevede dei doveri per i GIDI, «gestori della distribuzione idrica interna» che, nei condomini sono gli Amministratori.

A tal proposito, il D.Lgs. 18/23:

• all’art. 5 comma 3 prevede che il GIDI garantisca il mantenimento dei valori di parametro di cui al comma 1 (allegato I, Parte A e parte B) dal punto di consegna (responsabilità del fornitore idrico) all’utente finale
• all’art. 9 prevede nel caso di edifici e locali prioritari, una valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione idrica interni, con particolare riferimento ai parametri elencati nell’allegato I, parte D (legionella e piombo). Tale valutazione e piano di gestione va fatta secondo le Linee Guida “Rapporto ISTISAN 22/32”, quindi in base al tipo di struttura e entità del rischio.

Dal primo punto si evince che, in sintesi, l’amministratore ha l’obbligo di garantire che i parametri microbiologici e chimici restino inalterati rispetto al punto di consegna, questo per tutti i tipi di edifici.

Ma questa non è una novità, anche il precedente DLgs 31/2001 all’ Art. 5, comma 1 chiedeva che “I valori di parametro fissati nell'allegato I devono essere rispettati (..) per le acque fornite attraverso una rete di distribuzione, nel punto in cui queste fuoriescono dai rubinetti utilizzati per il consumo umano.

Quindi per edifici e locali non prioritari l’amministratore ha gli stessi obblighi di prima, ovvero, riprendendo le parole del parere del Ministero della Sanità del 10/06/2004, nessuna richiesta di analisi, ma obbligo di verificare lo stato di adeguatezza e di manutenzione dell’impianto. La legge vieta di mettersi alla guida con alto tasso alcolemico, ma non obbliga tutti coloro che hanno la patente a fare un alcoltest tutte le mattine.

Per gli edifici di classe E (ovvero condomini senza edifici e locali prioritari), la linea guida ISTISAN 22/32 a pagina 42 “raccomanda” la verifica della presenza di piombo, e nel caso di “impianti complessi” della legionella ogni due anni.

Sempre a pagina 42, per grandi e complessi edifici a destinazione residenziale o di luogo di lavoro con presenza di soggetti vulnerabili, sempre su base volontaria, la linea guida suggerisce l’implementazione di un piano di autocontrollo.

E se sono presenti locali prioritari?

Vediamo ora il caso in cui nel condominio siano presenti edifici o locali prioritari (ovvero locali commerciali, non residenziali) con allaccio alla rete idrica condominiale.

Teoricamente non dovrebbe essere un caso frequente, in quanto per aprire una qualunque attività commerciale o sanitaria, è richiesto un contratto per l'erogazione dell'acqua relativo all'utilizzo specifico, anche per ovvie ragioni di tariffazione.

In tal caso le cose si complicano e ci troveremmo nel mezzo di un sovrapporsi di responsabilità tra l’amministratore del condominio e il titolare dell'esercizo, attribuendo al primo, responsabilità che già sono, e devono essere, in capo al secondo.

Comunque, in questo caso, per rispettare la legge, non basta come purtroppo alcuni sprovveduti credono, dare incarico di fare un paio di analisi, ma ci sono una serie di adempimenti (da implementare entro il 2029) di cui le analisi sono solo una piccola parte.

Facciamo un esempio:

in un condominio è presente a piano terra un ristorante che ha allaccio dell’acqua alla rete condominiale, ovvero paga l’acqua al condominio in base alla contabilizzazione.

In questo caso l’amministratore del condominio diventa GIDI di una rete idrica con presenza di locali prioritari. E quindi cosa fa? Basta dare l’incarico a qualcuno di fare un prelievo e le analisi dell’acqua?

Certamente no, ma ha una serie di adempimenti a cui far fronte, ovvero (da linea guida ISTISAN 22/32):

• definire il sistema idrico e individuazione di pericoli, eventi pericolosi e valutazione del rischiodefinire idoneo piano di manutenzione dell’impianto per prevenire problemi e contaminazioni.
• redigere, assistito da un esperto, un piano di autocontrollo incorporato in documenti di analisi di rischio finalizzati alla prevenzione sanitaria (es. piano HACCP)
• predisporre procedure per il controllo igienico sulla base dei “manuali di corretta prassi”, e azioni correttive da attuare in caso di non conformità
• attuare un piano di verifica mediante ispezioni e monitoraggi analitici
• attuare programmi di supporto, formazione e informazione
• revisionare periodicamente la documentazione

vien da se che in un caso come questo, il condominio deve fare in modo che il ristorante si stacchi dall’impianto condominiale e richieda un allaccio e contratto indipendente con il fornitore di acqua, il condominio torna ad essere privo di locali prioritari ed il problema è risolto!

Riassumiamo quindi gli obblighi dell’amministratore:

l’amministratore in primis deve fare una mappatura dell’impianto con tutte le sue componenti, quindi deve verificare la presenza di locali prioritari (con allaccio alla rete condominiale), quindi in caso di 

condomini senza edifici o locali prioritari, o con locali prioritari ma con allaccio indipendente:

• Nessun obbligo di analisi (*)
• Raccomandata verifica del piombo
• Raccomandata verifica presenza della legionella ogni due anni in impianti complessi
• Raccomandato piano di autocontrollo in condomini complessi con soggetti vulnerabili
• OBBLIGO di manutenere l’impianto per garantire che lo stesso non alteri le caratteristiche dell’acqua dal punto di consegna ai rubinetti. (valido da sempre, e per sempre)

Condomini con edifici o locali prioritari (con prelievo dalla rete idrica)

• Obbligo di redazione analisi dei rischi e di tutti gli adempimenti previsti dalla linea guida ISTISAN, a seconda dell'entità del rischio
• Obbligo di piano di gestione del rischio e relativo piano di autocontrollo in base alla classificazione.
• Effettuazione delle analisi dell’acqua, con punti di prelievo, frequenza e definizione dei parametri definiti nei documenti di cui sopra, sulla base dei rischi e della classificazione.
• OBBLIGO di manutenere l’impianto per garantire che lo stesso non alteri le caratteristiche dell’acqua dal punto di consegna ai rubinetti. (valido da sempre, e per sempre)

(*) conclusione

“nessun obbligo” non significa “vietato fare”, anzi.. noi siamo stati i primi oltre 10 anni fa a studiare e proporre un protocollo di analisi delle acque finalizzato a monitorare lo stato dell’impianto idrico condominiale e continuiamo a farlo, ma in moto responsabile e tecnicamente competente, in modo tale che le stesse non siano solo un modo per giustificare una spesa, ma una delle diverse azioni fatte in un contesto di buona gestione tecnica del condominio.

L’amministratore, soprattutto se nostro cliente, deve essere “consapevole” di quello che fa, sia per sua tutela, sia per poterlo spiegare ai condomini.

A volte una attività non obbligatoria, se fatta correttamente, può servire a dimostrare la conformità a un obbligo di legge. Se devo fare le analisi per piombo e legionella, e con pochi euro in più riesco a fare un valido campionamento per avere un riscontro sullo stato delle tubazioni, nessuno potrà contestare questa decisione, se presentata in modo corretto e trasparente.