Attenzione: Il 21/03/2023 è entrato in vigore il Decreto legislativo 23 febbraio 2023, n. 18 in attuazione della direttiva (UE) 2020/2184 concernente la qualità delle acque destinate al consumo umano, che abroga il precedente D.Lgs 31/2001.

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Il D.Lgs. 31/2001 “Attuazione della Direttiva 98/83/CE relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano”, modificato ed integrato dal D.Lgs. 27/2002, "disciplina la qualità delle acque destinate al consumo umano al fine di proteggere la salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque, garantendone la salubrità e la pulizia" specifica che il gestore della rete idrica pubblica è responsabile della qualità dell’acqua erogata fino al punto di consegna, inteso come il punto in cui si verifica l’allaccio del condominio.

Da quel punto in poi l’impianto è di proprietà del condominio e l’amministratore del condominio ha la responsabilità di garantire che i requisiti di potabilità siano mantenuti fino ai rubinetti (o, per meglio dire, siano mantenuti lungo tutta la rete idrica condominiale).

E' opportuno precisare che anche se il D.Lgs. 31/2001 impone solo ai gestori di effettuare controlli periodici sull'acqua, gli amministratori che non intendono far correre dei rischi ai condòmini di cui sono responsabili, non possono esimersi dall'attuare verifiche sulla salubrità dell'acqua, anche in funzione di impianti condominiali vetusti e/o di tipologie di materiali utilizzati nella realizzazione delle linee di adduzione, di eventuali cassoni condominiali (es. piombo e leghe di piombo), etc. La qualità dell'acqua nel condominio è strettamente legata alle condizioni dell'impianto condominiale.

L’amministratore, nel valutare l’urgenza e la necessità di un’analisi delle acque, deve considerare quanto gli sia chiara la situazione dello stato dell'impianto di distribuzione domestico condominiale, e quindi quanto possa assicurare che i valori di parametro forniti dall'acquedotto al contatore siano conservati senza alterazioni sino al rubinetto dell'utente.

Nel caso egli non abbia certezze, una verifica analitico-strumentale diventa non solo opportuna bensì necessaria, al fine di verificare il non superamento dei limiti imposti dal Decreto in oggetto. Esso, all’allegato I, identifica in modo completo i requisiti minimi che devono essere soddisfatti per le acque destinate al consumo umano, ovvero i valori limite per quanto riguarda la concentrazione di tutte le sostanze chimiche e microbiologiche da tenere sotto controllo. Nel caso i valori risultino nella norma, l’amministratore è, in tal modo, totalmente “al riparo” da responsabilità civili e penali. Nel caso invece che i valori riscontrati siano al di fuori della norma, il decreto specifica che l’amministratore è tenuto ad adottare i provvedimenti necessari a ristabilire i requisiti di potabilità, su indicazione dell'Azienda Sanitaria Locale e in collaborazione con il gestore della rete idrica.

Di qui deriva che l'utilità e l'importanza di un monitoraggio periodico dell'impianto idrico e dell'acqua destinata al consumo umano, sussistono a prescindere dall’obbligo di legge.

Ovviamente per quanto detto fin qui, appare chiaro che occorre scegliere opportunamente i parametri da analizzare, i punti di prelievo, e occorre poi saper leggere e interpretare tali dati, per poter eventualmente individuare il punto dell’impianto che determina una contaminazione, chimica o microbiologica.

Ricordiamo anche che nei confronti dell'amministratore di condominio sono irrogabili sanzini da 10.000€ a 60.000€ (art. 19) qualora fornisca acqua destinata al consumo umano che contenga microrganismi o parassiti o altre sostanze in quantità o concentrazioni tali da rappresentare un potenziale pericolo per la salute umana.

Per concludere

L'amministratore del condominio dovrebbe:

• valutare in base allo stato dell'impianto l'opportunità di effettuare una analisi delle acque.
• scegliere quali parametri chimici e microbiologici misurare
• scegliere quanti e quali punti di prelievo in base al tipo di impianto condominiale
• valutare i risultati in modo opportuno
• implementare eventuali azioni correttive in caso di anomalie.
• ripetere le analisi dopo uin periodo congruo in funzione dei risultati ottenuti
• registrare date, punti di prelievo e risultati, eventualmente predisponendo un "registro delle acque del condominio".

Per quanto riguarda la frequenza dei controlli dopo il primo, si suggerisce all’amministratore di tener conto della presenza di tubature o componenti della condotta idrica contenenti piombo o leghe di piombo (in maniera banale si può usare come parametro l'età dello stabile). Inoltre egli dovrà tener conto di situazioni "sospette" che possano compromettere la qualità delle acque (quali, ad esempio, presenza di perdite nell'impianto idrico) e procedere a controlli anche ogni qual volta i condomini lamentino problemi legati alla qualità delle acque (esempio presenze di solidi sospesi, colore, odore o aspetto sgradevoli, casi ripetuti di tossinfezioni etc).