Da qualche giorno abbiamo notato uno strano interesse da parte degli amministratori di condominio per le analisi dell'acqua, in contrasto con il totale disinteresse mostrato verso questa attività negli anni passati.

Poichè siamo stati tra i primi a Roma ad offrire questo servizio, ci siamo insospettiti perché in genere quando in determinati contesti scoppia un improvviso interesse per qualcosa, c’è sempre qualcuno dietro che trae profitto in maniera più o meno limpida, e quindi abbiamo indagato…

Cosa è successo di recente?

Il 21/03/2023 è entrato in vigore il Decreto legislativo 23 febbraio 2023, n. 18 in attuazione della direttiva (UE) 2020/2184 concernente la qualità delle acque destinate al consumo umano, che abroga il precedente D.Lgs 31/2001.

Andiamo a scoprire in sintesi quali novità introduce, per poi entrare nel dettaglio delle (eventuali) implicazioni per i condomini e i loro amministratori.

Ci occuperemo solo delle novità che interessano l’utente finale (es. condominio), tralasciando gli obblighi dei gestori di rete (es. ACEA, acquedotti etc).

Anticipiamo che le novità vere e proprie sono ovviamente poche, infatti l’acqua che beviamo era, è e sarà controllata e salubre, come lo era prima del marzo 2023. E, come vedremo, ancor meno sono le novità per gli amministratori di condominio....

Nella legge viene ribadito ancora una volta che fino al punto di consegna dell'utente, la responsabilità della qualità dell’acqua è del gestore/distributore, per poi passare all'utente (proprietario/gestore dell’impianto interno) per la parte di impianto di distribuzione interna. Ovviamente così era anche prima.., ma repetita iuvant.

Viene definito (ma anche in questo caso la figura esisteva anche prima) il cosidetto GIDI «gestore della distribuzione idrica interna», ovvero “il proprietario, il titolare, l’amministratore, il direttore o qualsiasi soggetto, anche se delegato o appaltato, che sia responsabile del sistema idro-potabile di distribuzione interno ai locali pubblici e privati, collocato fra il punto di consegna e il punto d’uso dell’acqua”.

Quindi l’amministratore del condominio è (a meno di deleghe in tal senso) il GIDI del condominio!

L’unica novità che coinvolge il GIDI (nota, non tutti i GIDI come vedremo...) è l’introduzione della "gestione del rischio", e infatti l’art.6 comma 2 lettera c) prevede una “valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione interni per gli edifici e locali prioritari, in conformità all’articolo 9”.

Attenzione alle parole “edifici e locali prioritari” ci ritorneremo in seguito, perché su queste parole sta già girando il balletto dei fornitori furbastri e dei clienti sprovveduti.

Arriviamo quindi all’art.8 e 9, dove viene specificato che: “La valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione interni per gli edifici e locali prioritari di cui al comma 2, lettera c) , è effettuata dai gestori idrici della distribuzione interna per la prima volta entro il 12 gennaio 2029, (…) riesaminata ogni sei anni e, se necessario, aggiornata”

Inoltre sempre i GIDI, e sempre per  gli "edifici prioritari",  “assicurano che le procedure, le registrazioni e ogni altro documento rilevante siano costantemente conservati, aggiornati e resi disponibili alle autorità sanitarie territorialmente competenti; la tracciabilità di tali dati dovrà essere garantita almeno per gli ultimi sei anni a partire dalla prima valutazione indicata al comma 8”

Gli edifici prioritari

Continuando a scorrere il decreto arriviamo all’art.9, dove finalmente si entra nel merito dei famosi "edifici prioritari", e leggiamo che la valutazione di cui sopra deve essere effettuata nelle strutture prioritarie "individuate all’allegato VIII".

Viene qui introdotto anche il “rapporto ISTISAN 22/32”, ovvero una Linea guida per la valutazione e la gestione del rischio per la sicurezza dell’acqua, a cui far riferimento.

Scorriamo quindi fino all’allegato VIII, ansiosi di capire meglio quali sono queste “strutture prioritarie” alle quali andranno applicate entro il 2029 (!!) gli obblighi di gestione del rischio, e troviamo un elenco:

• Strutture sanitarie, di riabilitazione, ambulatoriali e odontoiatrici.
• Strutture ricettive, alberghiere, istituti penitenziari, navi, stazioni, aeroporti.
• Ristorazione pubblica e collettiva, incluse mense aziendali e scolastiche.
• Caserme, istituti penitenziari, istituti di istruzione dotati di strutture sportive, campeggi, palestre e centri sportivi, fitness e benessere (SPA e wellness), stabilimenti balneari

Ma come… non si parla di condomini?

Sarà forse un errore di stampa? una dimenticanza del legislatore? Occorre approfondire...

Andiamo quindi direttamente alla linea guida richiamata dal decreto, il “rapporto ISTISAN 22/32”.

Al paragrafo 4.3, la linea guida ci spiega che “sono definite 5 classi di edifici/strutture (Tabella 2) cui associare diversi livelli di priorità per i sistemi di gestione e controllo dei rischi, in ordine decrescente di complessità da A ad E così suddivisi:
− classi A, B, C, D edifici prioritari e navi;
− classe E altri edifici pubblici e privati e condomini, non prioritari.”

Giriamo pagina e alla tabella 2, leggiamo (per chi ancora avesse dubbi) che per i condomini (in classe E):

“Non sono generalmente richieste azioni di valutazione e gestione del rischio, fatta salva la raccomandazione di operazioni di verifica sulla presenza di piombo. Tuttavia, soprattutto nel caso particolare di grandi edifici o complessi di edifici (…), è raccomandata l’applicazione di misure di prevenzione e controllo di carattere generale ed eventualmente l’organizzazione di un piano di controllo (…) qualora ritenuto appropriato, potrebbe essere considerata l’opportunità di eseguire un controllo della presenza di Legionella e/o Legionella pneumophila a carattere biennale.”

Quindi ci risiamo...  qualcuno si sta inventando un business sulle spalle dei condomini e proprietari di immobili...

Conclusioni per i condomini:

I condomini NON sono edifici prioritari, pertanto NON è richiesta alcuna valutazione e gestione del rischio.

Solo in caso di grandi condomini con strutture impiantistiche complesse e/o particolarmente estese, è raccomandato (NON obbligatorio) un piano di manutenzione e controllo (niente di nuovo, in una buona gestione dovrebbe essere presente per ogni impianto….)

Purtroppo però, esce una legge, si scatenano i furbi (spesso furbizia e ignoranza vanno a braccetto) che si approfittano della pigrizia dei clienti che a loro volta si fidano di quanto gli viene detto senza leggere e approfondire in prima persona.

E poi, anche se fossero stati adempimenti realmente applicabili, con la scadenza al 2029, sarebbe il primo caso nella storia d'Italia in cui ci si affretta a spendere quattrini (non propri) a tanti anni dalla scadenza.

Alcuni malpensanti, da cui ci dissociamo, ipotizzano che un millantato (non importa se errato) “obbligo di legge” permetta di commissionare lavori in "urgenza" evitando l'iter autorizzativo. Ma noi ci non crediamo e restiamo fermamente convinti nella buonafede di tutti i coinvolti.

Però a cercare in internet il sospetto che qualcosa non giri nel verso giusto ci viene... facendo una banale ricerca su Google (es. analisi acqua condomini responsabilità amministratore) vengono fuori decine di siti dove è scritto che con al nuova legge ci sono nuove responsabilità e obblighi per l’amministratore di condominio, che deve obbligatoriamente far fare l'analisi delle acque e l'analisi dei rischi… (scommettiamo che il 99% di chi lo scrive non sa neanche cosa sia un'analisi dei rischi)

Questo per esempio è tratto da un noto sito di normativa fiscale…

Quest'altro è ancora più incredibile, visto che è preso da un noto sito di normativa per condomini (ma chi l'ha scritto se l'è letta la legge o ha fatto copia e incolla??):

Questo è tratto da un sito di amministratori di condominio (andiamo bene…):

Ancora… dal sito della più nota associazione di amministratori di condominio, peraltro copia e incolla del precedente (o viceversa):

E così via…

Morale della storia

Perché abbiamo scritto questo articolo se anche noi proponiamo analisi delle acque nei condomini?

Semplice, perché sono 10 anni che abbiamo sviluppato un nostro protocollo tecnico per le analisi delle acque nei condomini, frutto di studi ed esperienza, che varia a seconda del tipo di impianto, dell’età, dei materiali usati, delle apparecchiature presenti, e a seconda del punto di prelievo abbiamo definito quali parametri chimici e biologici andare a monitorare (guarda caso più o meno un’analisi dei rischi…)

Ma quando ce le chiedono, precisiamo sempre ai clienti amministratori che sono analisi volontarie, non obbligatorie, finalizzate a verificare lo stato di manutenzione dell’impianto interno e, di conseguenza, la qualità dell’acqua.

La nostra politica aziendale prevede che i nostri clienti siano informati, aggiornati sulle norme e leggi, coscienti di quello che fanno e perché lo fanno. E se devono spendere soldi dei condomini, che lo facciano per un motivo valido e per un risultato che dia valore aggiunto. Non certo per alimentare il mercato della menzogna, della ignoranza e del nulla a cui si andrà incontro ora.

Pochi clienti ma buoni... non ci arricchiremo, ma andiamo a letto con la coscienza pulita…